📘 종합부동산세 과세대상 총정리
종합부동산세(종부세)는 부동산 보유세 중에서도 고액 부동산 보유자를 대상으로 추가로 부과되는 세금입니다. 공시가격 상승과 함께 과세 대상이 확대되고 있어, 주택·토지·법인 보유 부동산을 소유하고 있다면 매년 종부세 과세 여부를 반드시 확인해야 합니다.
✔ 종합부동산세란 무엇인가요?
종부세는 재산세와 별도로 부과되는 국가세로, 보유 부동산의 공시가격이 일정 금액을 초과할 경우 매년 12월에 납부해야 합니다. 단순한 부동산 소유세를 넘어 부의 재분배 목적까지 담고 있어 정책에 따라 기준이 자주 바뀌므로, 매년 최신 내용을 확인하는 것이 중요합니다.
- 과세 기준일: 매년 6월 1일
- 과세 대상: 개인, 법인, 외국인 포함
- 납부 시기: 매년 12월 (고지서 발송)
- 납부 방법: 홈택스, 은행 창구, 인터넷 뱅킹, 카드 등
🏡 종부세 과세대상 부동산 종류
1. 주택
- 아파트, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 주거용 오피스텔 등
- 임대용 주택, 전세·월세 놓은 주택도 포함
- 공동명의 주택은 지분에 따라 각각 과세
2. 종합합산토지
- 나대지, 잡종지, 전·답·과수원 등 농지 중 비사업용 토지
- 개인 명의 소유가 주 대상이며, 과세기준 5억원
3. 별도합산토지
- 상가·오피스 등의 건축물과 함께 사용하는 상업용 토지
- 공시가격 합산 80억원 초과 시 과세
4. 법인 소유 부동산
- 주택 1채만 있어도 과세 대상
- 세율은 개인보다 높고, 중과세율 적용
📌 과세 기준 (2025년 기준)
● 1세대 1주택자
- 공시가격 12억원 초과 시 과세
- 고령자 및 장기보유자에 한해 세액공제 가능
- 1세대 1주택이 아닌 경우 별도 기준 적용
● 2주택 이상 보유자 (다주택자)
- 공시가격 합산 6억원 초과 시 과세
- 부부 공동명의는 1인당 6억 공제 → 합산 12억원까지 면세
- 조정대상지역 내 주택 보유 시 중과세율 적용 가능
● 법인
- 주택 수·공시가격 무관하게 종부세 부과
- 모든 주택에 대해 중과세율(기본 3%) 적용
- 주택임대사업자도 예외 아님
💰 종부세 세율 및 계산 방식
1. 종부세 계산 구조
- 공시가격 확인
- 공제금액 차감 (1주택자 12억 / 그 외 6억)
- 과세표준 산출
- 세율 적용(0.5~6.0% 누진세율)
- 고령자 및 장기보유 공제 적용
2. 세율 (2025년 기준)
과세표준에 따라 0.5% ~ 6.0%까지 누진세율 적용됩니다.
| 과세표준 | 세율 (1주택자) | 세율 (다주택자 및 법인) |
|---|---|---|
| 0 ~ 3억 원 | 0.5% | 1.2% |
| 3억 ~ 6억 원 | 0.7% | 1.6% |
| 6억 ~ 12억 원 | 1.0% | 2.2% |
| 12억 원 초과 | 1.5% ~ 3.0% | 3.6% ~ 6.0% |
🔍 종부세 절세 전략
- 부부 공동명의로 공제액 확대 (6억 x 2명 = 12억)
- 1세대 1주택 요건 충족 시 고령자·장기보유 세액공제
- 임대사업자 등록을 통한 세율 완화 (2025년 한시적 가능)
- 부동산 증여 시 과세표준 분산 가능 (단, 증여세 고려 필요)
- 비사업용 토지 정리로 토지 종부세 피하기
📌 종부세 관련 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 공시가격 11.8억원짜리 아파트 한 채, 종부세 내야 하나요?
A. 아닙니다. 1주택자의 경우 12억원까지는 공제되므로 종부세 대상이 아닙니다.
Q2. 부부 공동명의 아파트 한 채가 14억 공시가이면?
A. 각자 7억씩 지분을 가진 것으로 보고, 각자 6억씩 공제 → 종부세 대상 아님.
Q3. 법인 명의로 주택 1채 보유하면 종부세 대상인가요?
A. 네. 금액과 관계없이 법인 명의 주택은 전부 종부세 과세 대상입니다.
Q4. 장기보유자 세액공제란?
A. 5년 이상 보유 시 최대 80%까지 세액 공제를 받을 수 있는 제도입니다 (고령자 중복 적용 가능)
📌 마무리: 매년 확인 필수! 종부세는 계속 바뀝니다
종합부동산세는 정책 방향과 부동산 시장 상황에 따라 매년 과세 기준이 달라질 수 있습니다. 2025년 기준으로는 특히 다주택자 및 법인에 대한 과세가 강화되었으며, 공시가격 현실화율 인상과 지역별 조정대상 여부로 변수로 작용합니다.
👉 종부세 대상 여부는 국세청 홈택스 → 재산세/종부세 조회에서 간편하게 확인할 수 있습니다.
💬 불확실한 부분이 있다면 세무사 상담 또는 국세청 고객센터(126번)를 통해 상담을 받아보시길 추천합니다.
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